Amortissement direct ou indirect : le conseil qu'on répète sans voir qu'il change
Quand vous achetez en Suisse, une question revient vite : faut-il rembourser votre hypothèque directement (la dette baisse) ou indirectement (vous placez l'argent dans un 3e pilier, la dette ne bouge pas) ?
Depuis vingt ans, le conseil est presque unanime : prenez l'indirect, c'est le plus malin fiscalement. Sauf que ce conseil repose sur un avantage précis. Et cet avantage est en train de disparaître. Regardons ce que presque personne ne recalcule.
Ce que personne ne remarque
- L'amortissement indirect séduit grâce à un double avantage fiscal : intérêts déductibles et versements 3a déductibles.
- Mais la fin de la valeur locative (votée, prévue vers 2028) supprime la déduction des intérêts. Une des deux jambes du raisonnement tombe.
- Le conseil n'est pas mort : il change de logique. Ce qui était « évident » redevient un vrai calcul, à refaire dossier par dossier.
Direct ou indirect : le vrai mécanisme
En Suisse, vous n'amortissez pas tout : la première tranche de l'hypothèque (jusqu'à environ 65% de la valeur du bien) peut rester en place à vie. C'est la seconde tranche que vous devez rembourser, en général sur 15 ans ou d'ici la retraite. La question « direct ou indirect » porte sur comment vous remboursez cette part.
| Amortissement direct | Amortissement indirect | |
|---|---|---|
| Où va l'argent | Vous remboursez la banque | Vous versez sur un 3a nanti (gagé) |
| La dette | Baisse chaque année | Reste constante |
| Les intérêts | Baissent (moins de dette) | Restent élevés (dette inchangée) |
| Le placement | Aucun | Le 3a fructifie en parallèle |
En clair : avec l'indirect, vous ne réduisez pas votre dette. Vous accumulez l'équivalent sur un 3e pilier, mis en garantie auprès de la banque. Le jour venu, ce capital solde la tranche à rembourser.
Pourquoi l'indirect a longtemps gagné
L'argument tenait en un mot : impôts. L'indirect empilait deux déductions.
- Les intérêts restaient déductibles au maximum. Comme la dette ne baissait jamais, vous continuiez à déduire des intérêts élevés de votre revenu, chaque année.
- Les versements 3a étaient déductibles aussi. L'argent que vous mettiez de côté pour rembourser réduisait, en plus, votre revenu imposable (jusqu'à 7'258 CHF en 2026 pour un salarié affilié à une caisse de pension).
Ajoutez que le capital d'un 3a échappe à l'impôt sur la fortune et fructifie à l'abri, et vous compreniez pourquoi les optimisateurs ne juraient que par l'indirect. Le direct, lui, faisait baisser la dette (donc les intérêts déductibles) et gonflait la fortune imposable. Fiscalement, il perdait sur tous les tableaux.
Le twist : une des deux jambes tombe
Voici ce que le conseil « prenez l'indirect » n'a pas encore intégré.
Le 28 septembre 2025, les Suisses ont voté la suppression de la valeur locative. Entrée en vigueur prévue vers 2028. Et avec elle disparaît, pour l'essentiel, la déduction des intérêts hypothécaires.
Relisez l'argument de l'indirect. Sa force n°1, c'était : « la dette reste haute, donc vous déduisez beaucoup d'intérêts ». Le jour où les intérêts ne se déduisent plus, cet avantage s'évapore. Garder volontairement une grosse dette pour la déduire n'a plus de sens fiscal.
Ce qui reste debout : la déductibilité des versements 3a (elle, ne bouge pas) et l'exonération du capital de prévoyance. L'indirect garde donc un intérêt, mais un intérêt amputé : on passe d'un double avantage à un simple.
On a décortiqué la réforme et ses gagnants/perdants ici : Suppression de la valeur locative : les gagnants, les perdants.
Ce que ça change, concrètement
La conclusion n'est pas « l'indirect, c'est fini ». C'est « le calcul redevient un vrai calcul ». Trois cas de figure :
- Vous avez encore de nombreuses années devant vous. Le 3a nanti continue de fructifier à l'abri de l'impôt et reste déductible : l'indirect garde du sens, même sans la déduction des intérêts. L'argument devient « faire travailler l'argent », plus « déduire la dette ».
- Vous gardiez une grosse hypothèque juste pour l'avantage fiscal des intérêts. Cette raison-là disparaît. Amortir (réduire la dette) redevient une option sérieuse, à mettre en face du rendement attendu de votre 3a.
- Vous êtes primo-accédant. Nuance importante : la réforme prévoit une déduction des intérêts limitée pendant 10 ans pour un premier achat. Votre calcul n'est donc pas tout à fait le même que celui d'un propriétaire installé.
La lecture stratégique
Le piège, ce n'est pas de choisir direct ou indirect. C'est de choisir sans avoir vu que la règle a changé : appliquer en 2028 un raisonnement calibré pour 2015.
- L'indirect n'était pas magique : il monétisait deux déductions. L'une part.
- Ce qui reste (déduction 3a, capital exonéré, effet placement) suffit souvent à le justifier, mais plus automatiquement.
- La vraie variable devient votre horizon et le rendement de votre 3a, pas la seule optimisation de la dette.
La bonne question n'est pas « direct ou indirect, en général ? », mais « avec la déduction des intérêts qui s'en va, qu'est-ce qui reste vraiment avantageux pour MON dossier ? »
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre amortissement direct et indirect ? En direct, vous remboursez la banque et la dette baisse. En indirect, vous versez la même somme sur un 3e pilier nanti : la dette reste constante et le capital fructifie en parallèle jusqu'au remboursement.
Pourquoi l'indirect était-il considéré comme plus avantageux ? Pour un double avantage fiscal : les intérêts restaient déductibles au maximum (dette inchangée) et les versements 3a l'étaient aussi. Le capital échappait en plus à l'impôt sur la fortune.
La fin de la valeur locative change-t-elle la donne ? Oui. Elle supprime (pour l'essentiel) la déduction des intérêts hypothécaires, prévue vers 2028. L'un des deux avantages de l'indirect disparaît, ce qui affaiblit l'argument « garder une grosse dette pour déduire ».
L'amortissement indirect n'a donc plus d'intérêt ? Si. Les versements 3a restent déductibles et le capital reste exonéré et fructifie. L'indirect garde du sens, surtout sur un horizon long, mais le calcul n'est plus automatique.
Et pour un premier achat ? La réforme prévoit une déduction des intérêts limitée pendant 10 ans pour les primo-accédants. Leur calcul reste un peu différent de celui d'un propriétaire de longue date.
Sources
- VZ VermögensZentrum, « Avantages de l'amortissement indirect » : mécanisme du 3a nanti, dette constante, double déduction (intérêts + versements 3a), capital exonéré d'impôt sur la fortune.
- VZ VermögensZentrum, « Fin de la valeur locative : et maintenant ? » : suppression de la déduction des intérêts hypothécaires, effet sur la stratégie d'amortissement.
- Le Temps, « Avec la fin programmée de la valeur locative, est-il temps d'amortir son hypothèque ? » : entrée en vigueur vers 2028, remise en cause de la logique « garder de la dette pour déduire », déduction limitée des primo-accédants sur 10 ans.
Réforme de la valeur locative acceptée le 28 septembre 2025 ; entrée en vigueur prévue vers 2028, modalités susceptibles d'évoluer. Chiffres 2026 vérifiés le 25 août 2026. Information générale, pas un conseil fiscal ou de financement personnalisé.