Fin de la valeur locative : le cadeau qui n'en est pas un pour tout le monde
Le 28 septembre 2025, les Suisses ont voté la suppression de la valeur locative, cet impôt sur un « loyer fictif » que paient les propriétaires qui habitent leur logement. Accepté à 57,7%. La plupart des titres ont parlé d'un « cadeau aux propriétaires ».
Sauf que non. Pas à tous. La réforme supprime la valeur locative, mais elle supprime aussi des déductions. Et selon votre situation, vous pouvez y gagner gros ou y perdre. Regardons de quel côté vous êtes.
Ce que personne ne remarque
- La valeur locative disparaît, mais les déductions disparaissent avec elle : intérêts hypothécaires et frais d'entretien ne seront (pour l'essentiel) plus déductibles.
- Gagnants : les propriétaires avec peu ou pas de dette. Perdants : ceux avec une grosse hypothèque ou de gros travaux en vue.
- C'est voté, mais l'entrée en vigueur est prévue vers 2028 seulement. Ce qui laisse une fenêtre à ne pas rater.
Ce qui change, concrètement
Aujourd'hui, si vous habitez votre bien, le fisc vous impose sur un revenu que vous ne touchez pas : la valeur locative (le loyer que vous encaisseriez si vous louiez votre logement). En contrepartie, vous déduisez vos intérêts hypothécaires et vos frais d'entretien.
La réforme casse ce système des deux côtés :
- La valeur locative disparaît (résidence principale et secondaire). Vous n'êtes plus imposé sur ce revenu fictif.
- Mais les déductions disparaissent aussi. Dès l'entrée en vigueur, les intérêts hypothécaires et les travaux d'entretien ne seront (pour l'essentiel) plus déductibles de l'impôt fédéral direct. Seules certaines déductions pour rénovation énergétique seraient maintenues, au niveau cantonal.
Autrement dit : on vous retire un impôt, mais on vous retire aussi vos principaux outils d'optimisation. Le solde dépend entièrement de votre situation.
Les gagnants : peu ou pas de dette
Si votre logement est payé (ou presque), vous êtes le grand gagnant.
Vous ne déduisiez presque plus d'intérêts (peu de dette), donc vous perdez peu. Mais vous arrêtez de payer l'impôt sur la valeur locative, qui pesait lourd.
Un ordre de grandeur : pour une valeur locative de 20'000 CHF et un taux marginal de 30%, c'est environ 6'000 CHF d'impôts en moins par an. Chaque année, à vie. Pour un propriétaire sans dette, c'est un vrai gain.
Les perdants : grosse hypothèque ou gros travaux
À l'inverse, deux profils risquent d'y perdre :
- Grosse hypothèque. En Suisse, beaucoup de propriétaires gardent volontairement une dette importante, justement pour déduire les intérêts. Cette déduction disparaît. Si vos intérêts déductibles dépassaient votre valeur locative, le nouveau système peut vous coûter plus cher.
- Gros travaux en vue. Les frais d'entretien et de rénovation sont aujourd'hui déductibles. Demain, en grande partie, non. Quelqu'un qui achète un bien à rénover perd un avantage fiscal majeur : rénover deviendra, fiscalement, plus cher.
C'est là que « le cadeau aux propriétaires » se fissure : pour un jeune couple très endetté qui vient d'acheter et prévoit des travaux, la réforme peut être une mauvaise nouvelle.
Récapitulatif : de quel côté êtes-vous ?
| Votre situation | Ce que la réforme vous fait |
|---|---|
| Peu ou pas de dette | Vous gagnez (fin de l'impôt sur la valeur locative) |
| Grosse hypothèque | Vous perdez la déduction des intérêts |
| Gros travaux prévus | Vous perdez la déduction, sauf si vous les faites avant 2028 |
La fenêtre à ne pas rater
Point crucial que peu de gens anticipent : c'est voté, mais pas encore en vigueur. L'application est prévue vers 2028 (le temps que les cantons réorganisent leur fiscalité). D'ici là, les règles actuelles s'appliquent encore.
Ça ouvre une fenêtre :
- Si vous avez de gros travaux d'entretien à faire, les réaliser avant l'entrée en vigueur permet encore de les déduire. Après, ce sera (en principe) trop tard.
- Si vous réfléchissez à amortir votre hypothèque, la logique change : sans déduction des intérêts, garder une grosse dette « pour l'avantage fiscal » perd son sens.
Ce ne sont pas des décisions à prendre à l'aveugle (chaque situation diffère, et le calendrier exact peut encore bouger). Mais le pire serait de ne pas savoir que la fenêtre existe.
La lecture stratégique
La suppression de la valeur locative n'est ni un cadeau ni une punition. C'est un changement de logique :
- Propriétaire sans dette → vous gagnez, sans rien faire.
- Propriétaire très endetté → refaites vos calculs : la stratégie « garder de la dette pour déduire » perd son intérêt.
- Travaux prévus → la question du timing (avant ou après l'entrée en vigueur) peut valoir plusieurs milliers de francs.
La vraie question n'est pas « c'est bien ou mal ? », mais « qu'est-ce que ça change pour MON dossier, et ai-je une fenêtre à utiliser ? »
Questions fréquentes
La valeur locative est-elle vraiment supprimée ? Oui. Les Suisses l'ont voté le 28 septembre 2025 (57,7% de oui). La réforme est adoptée.
À partir de quand ? L'entrée en vigueur est prévue vers 2028, le temps que les cantons adaptent leur fiscalité. Le calendrier exact peut encore évoluer.
Que deviennent les déductions des intérêts hypothécaires ? Elles sont (pour l'essentiel) supprimées avec la valeur locative. Vous ne pourrez plus déduire vos intérêts comme aujourd'hui.
Et les travaux de rénovation ? Les frais d'entretien ne seront (en grande partie) plus déductibles. Seules certaines déductions pour rénovation énergétique seraient maintenues au niveau cantonal.
Je gagne ou je perds ? En simplifiant : peu ou pas de dette, vous gagnez ; grosse hypothèque ou gros travaux, vous risquez d'y perdre. Le calcul exact dépend de votre situation.
Dois-je faire mes travaux avant 2028 ? Si vous aviez de gros travaux prévus, les réaliser tant que la déduction existe peut valoir la peine. À évaluer selon votre cas.
Sources
- Département fédéral des finances (DFF), « Changement du système d'imposition de la propriété du logement » : contenu de la réforme (suppression de la valeur locative, limitation des déductions).
- Confédération, votation du 28 septembre 2025 sur la réforme de l'imposition de la propriété du logement : objet et résultat du scrutin.
- VZ VermögensZentrum, « Fin de la valeur locative : les points importants à connaître » : déductions supprimées ou maintenues, gagnants et perdants, calendrier.
Réforme acceptée en votation le 28 septembre 2025 ; entrée en vigueur prévue vers 2028, calendrier et modalités cantonales susceptibles d'évoluer. Chiffres vérifiés le 18 août 2026. Information générale, pas un conseil fiscal personnalisé.